首個取消限購的超大城市，來了

作者：余飛01超大城市取消限購9月19日，無錫、武漢、西安三個城市取消和放松了限購，其中武漢最值得說道說道。無錫住建局提出：全市域取消限購。落實“認房不認貸”。首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。武漢房管局提出：第一、取消二環內限購政策。第二、對生育多子女家庭在購房貸款時，購買的第二套住房認定為首套住房，購買的第三套住房認定為第二套住房。對已有兩套住房的家庭，在掛牌出售或出租一套的前提下新購一套住房的，購房貸款時認定為第二套住房。武漢之前已經取消了二環外限購，這一次取消了二環內，意味著全域解除了限購。西安住建局提出：進一步優化調整限購范圍，我市二環以外區域取消限購。相比于無錫、武漢，西安顯得很謹慎，和前一天放松限購的廈門一樣，并沒有全部梭哈。廈門僅放開了島外限購，西安則只取消了二環外限購。隨著無錫、武漢徹底放開，這個月已經有沈陽、大連、南京、蘇州、青島、濟南、蘭州、鄭州、合肥、無錫、武漢11個城市放開了限購。這其中，武漢取消限購，意義最為重大。因為從城市層級來看，武漢在這11個城市中最高，武漢是超大城市。制圖：城市財經換句話說，武漢解除限購，拉開了超大城市解除限購的序幕。目前超大城市有8個，分別是北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、成都、武漢。8個超大城市中，除了重慶本就不限購外，武漢是已限購的超大城市中，首個解除限購的超大城市。成都應該也快了。北上廣深短期內不太可能會放松限購，得看后續的成交量走勢來定。至于天津，由于其教育資源突出，放松有可能，但全面放開限購的可能性也不是很大。02武漢早就該取消限購了武漢取消限購，絲毫不意外，而且本號認為武漢動作還是太慢了，畢竟就這座城市房地產市場現狀來看，需要全盤解除，不能再設置任何阻礙。早在沈陽取消限購時，本號就說過，武漢該取消限購了，如今終于千呼萬喚出來了。武漢樓市現狀，一言以蔽之，成交量低位，賣地低位，房價不斷調整。武漢今年以來的成交走勢，好似過山車。進入2023年，在一季度整體躁動之下，武漢也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1萬套以上，3月份更是達到了1.46萬套。但4月份卻出現了大跳水，新房成交量直接跌至7847套，環比3月大幅減少48.87%。5月份，借助房交會，推出優惠置業政策，助力市場銷量回升，新房成交了14088套，環比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量。嘗到甜頭的武漢，將房交會時間延長半月至6月15日。但從6月份的成交量來看，顯然市場已經不買賬了。7月份，更是直接跌入谷底，僅成交了4881。4881套是個什么概念？一言以蔽之，天上人間。每日經濟新聞當時給出的標題是：創同期十年新低。制圖：城市財經；數據：武漢市住建局8月份武漢的成交量有所反彈，環比增幅很大。但相比于過往，且不論與最好的時候比，和去年那種光景下的成交量相比，仍顯不足。武漢此前一直都是中國所有城市中新房成交最大的市場，在上一輪樓市牛市期間，武漢月均成交量都在2萬套以上，2016年鼎盛時期，月均成交量甚至逼近3萬套。二手房成交量則在3月份見頂之后，一路向下，8月份武漢二手房成交量已經跌破了7000套，只有6770套。二級市場的商品房成交與一級市場的賣地，唇齒相依，一榮俱榮一損俱損。商品房成交量在低位，賣地收入又豈能高得了。武漢去年土地難賣，不斷增加推地次數，前11個月在完成了規定的三輪集中供地后，又在最后一個月內接連加推了三次。最終進行了六輪集中供地，成交了108宗，賣地收入871.33億元。相較于2021年下跌了55.2%。武漢上半年賣地收入僅進賬175.36億元。2021年上半年，武漢短短半年賣地收入高達1028.71億元。細品吧。制圖：城市財經房價方面，國家統計局最新公布的8月份數據顯示，武漢新房環比下跌0.5%，同比上漲了0.5%。二手房環比下跌了0.8%，同比下跌4.1%。另外，根據每日經濟新聞披露，由于成交量下滑壓力，武漢多個熱門樓盤項目不得不降價銷售，降價幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心區域項目還在虧本銷售。白沙洲等三環外的房價，基本跌回到了三年前。比如2021年8月首開的卓越城，開盤價9500元/平方米，目前卓越城高層價格最低已來到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果選擇團裝，還能贈送車位。大華公園城市，2021年首開精裝房售價1.1萬元/平方米，目前實際線下價格都在7000元/平方米。武漢當地媒體報道，包括中國電建地產?瀧悅長安、中建?湖北文旅?壹品公館、中建鉑公館等多個項目近期的降價幅度均在2000元/平方米以上。03取消限購頂用嗎對于目前取消限購的城市來說，取消限購的作用非常有限，因為去年以來，它們幾乎都大幅放松了限購。比如沈陽去年就放開了，非戶籍可以直接買，只是設置了套數限制，現在取消了套數限制。南京、蘇州、青島、濟南，去年就取消了非核心區的限購，核心區也僅保留了對非戶籍人口半年社保要求。武漢亦是如此。去年的大幅放松沒有起任何作用，現在只是把僅有的限購區放開，又能起多大作用。這些中心城市徹底放開限購，本質上就是調動全省的購買力支援省會和核心城市，但制約樓市回暖，或者說引發這輪樓市調整的本質，是高房價與低收入之間無法和解的矛盾。引發全國樓市全面調整的因素，不是認房認貸，不是限購，而是：第一，大多數城市供大于求。第二，人口見頂之下供大于求局面加劇。第三，高房價與低收入的天塹鴻溝始終沒有縮小，而在宏觀大環境不確定加劇的當下，這個鴻溝還在拉大，因為錢越來越難賺，工作穩定性不夠，買不起房的人越來越多。收入和就業不確定性加劇，高房價與低收入的局面沒有絲毫改善，買不起房的人越來越多，需求斷代情況越發嚴重。第四，宏觀大環境不確定之下的預期和信心缺失。四點之中，第三點最重要，這是最現實的問題，實力不夠，面對著高房價只能望房興嘆。買不起，這是樓市調整的最核心。所以，這一波限購之下，好一點的會曇花一現，差一點的甚至連曇花一現都不存在。盡管取消限購沒有什么用，但本號還是支持一線以下城市取消限購，不光取消限購，上一輪調控周期中的限價、限售、限貸、限商都應該取消。如此，才能更好地促進市場健康調整，沒有任何阻礙。