樓市盤點及展望：年末翹尾或延續，今年行情看一月

　　剛過去的2023年樓市，被許多人稱為是“政策大年”。這一年，從中央到地方相關支持政策頻出，深圳年內更迎來“雙證合一”“認房不認貸”“降低二套首付”“取消750萬豪宅稅”等政策出臺，為樓市緩慢復蘇奠定了基礎。　　深圳長期扮演著“樓市晴雨表”的角色，進入2024年，深圳樓市的走勢會如何變化？從2023年的數據趨勢或能窺見一二?！　臄祿憩F來看，過去一年，深圳二手房成交量實現了超五成的增長。業內認為，樓市已經觸底，2023年末的翹尾行情更為2024年樓市帶來信心。　　翹尾行情　　去年12月二手成交9個月來最高　　　　一手房方面，據深圳房地產信息平臺數據，2023年12月深圳新建商品房成交為45.26萬平方米（3748套），同比增加25.27%；其中新建商品住宅成交為25.47萬平方米（2554套），同比下滑1.74%，環比下滑7.9%。分面積段來看，90-144平方米的商品住房成交了1463套，依然是主流成交面積；另外90平方米以下的商品住房成交了1027套；144平方米以上的商品住房僅成交了64套。　　二手房方面，深圳市二手商品房成交為38.23萬平方米（4231套），同比增加0.63%；其中二手商品住宅成交為33.43萬平方米（3544套），同比增加0.63%，環比增加13.1%。2023年12月二手成交套數為近9個月最高，也為2023年第二高，僅次于當年3月。　　對于年末翹尾行情的出現，樂有家認為，“二套房首付四成”及“取消750萬豪宅線”兩大政策的促進是直接原因，這也為2024年一季度樓市帶來信心。另外，受高總價項目入市影響，2023年12月新房成交價6.3萬元/㎡，環比微漲2%；而2023年12月二手房成交均價為6.42萬元/㎡，盡管價格方面持續下滑，但可以看到跌幅有所收窄?！　≈档昧粢獾氖牵?023年末的最后一個假期深圳樓市依然相對活躍。樂有家研究中心數據監測顯示，元旦假期（2023.12.30-2024.1.1）樂有家門店成交同比2023年元旦（2022.12.31-2023.1.2）上漲48%。同時，假期客戶看房積極性明顯提升，元旦假期樂有家門店二手看房量同比上漲超90%，整周（2023.12.25-2023.12.31）二手看房量環比上漲14%?！　×頁T葛數據研究中心監測數據，今年元旦假期二手住宅成交深圳漲勢強勁，元旦期間成交39套二手住宅，成交量均較去年達翻倍狀態；但新房方面，元旦假期深圳新房共成交181套，較去年元旦假期成交量下降10%。　　　全年表現　　一二手賣出6.44萬套，同比漲15%　　　　整體來看過去的2023年，深圳樓市都經歷了什么？　　統計數據顯示，2023年深圳全市一二手住宅合計成交約6.44萬套，相比2022年有近15%的增長?！　∵@個成交量是深圳近10年來次新低，距離最高峰的2015年一二手住宅成交超20萬套，有很大距離。　　而2023年，深圳住宅新批入市達7.2萬套，近10年新高。新建商品住宅共有127盤次獲批預售，房源套數近5.4萬套，但整體的網簽率僅35%（網簽數據截至2023.12.28）?！　榉€住樓市成交，深圳共出臺/執行了9次調控新政，“認房不認貸”對市場的支撐作用較為顯著，對簽約量有60%的拉升?！　〔鸾狻　《殖山涣砍?萬套漲勢強勁 但比2008年還少1萬套　　根據深房中協統計的二手房錄得量數據分析，2023年全年，深圳二手房錄得（含自助）42574套，對比2022年26853套的錄得量，大幅增長58.5%，不過相對于2020之年前年均7萬至8萬套的水平，依然相差較大。（錄得量，系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數。）　　另外在網簽量方面，樂有家研究中心數據顯示，2023年深圳二手住宅過戶32768套，同比上漲51%，終于走出了“2022歷史最低點的陰霾”。但同樣拉長時間周期來看，這一成交量也還不夠理想，比2008年還少1萬套?！　》制瑓^來看，各區二手住宅過戶量排名第一的是龍崗，過戶成交7441套，同比上漲32.7%。第二是福田，過戶成交6491套，同比上漲48.6%。南山排名第三，過戶成交5570套，同比上漲57.6%。樂有家研究中心數據顯示，除寶安成交量同比下跌外，其余行政區均呈現上漲?！　≡戮山晃雌?000套“榮枯線” 部分小區成交價回到2018年　　盡管二手成交量全年穩中有漲，但從全年的成交走勢來看，依然沒有月份突破行業普遍認可的5000套交易“榮枯線”標準?！　祿@示，深圳去年全年二手房錄得量有兩個“小高峰”，即3月與12月。深房中協認為，作為疫情放開后的首個“金三”月份，承載了太多市場預期，加之疊加疫情期間積壓的需求，集中在3月釋放。但宏觀經濟的修復是一個漫長的過程，其表現在樓市成交方面主要體現在交易量回升缺乏持續動力，因此，從4月開始，一直延續到9月，交易量開始再次呈現筑底的特征，其間隨著貨幣與信貸政策以及調控政策持續性“松綁”，才在四季度止住“頹勢”。　　成交量緩慢“向上修復”的同時，過去一年二手房價卻依然沒止住下跌趨勢。樂有家門店成交數據顯示，2023年四季度深圳二手房價為6.5萬元/㎡，對比2022年下跌12%，比2021年一季度的歷史最高點下跌22%。而部分片區及樓盤的成交價已經回到2018年，與最高點比跌幅30%～40%?！　【唧w來看，深圳中原研究中心數據顯示，2023年各區二手價格繼續深度調整，至年底，南山區二手均價跌破10萬，福田二手均價跌破8萬?！　』厮荨　《殖山恢鼗刂鲗У匚?業內：“中介最難的日子過去了”　　據樂居監控深圳市房信平臺數據，2023年深圳售出約64389套商品住宅。值得關注的是，從2023年深圳一二手住宅成交占比來看，二手住宅成交重新占據主導位置?！　【唧w來看，2023年深圳網簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近5年來新房市場成交的最低點，新房成交均價6萬元/㎡，同比微跌1.6%。2023年深圳二手住宅過戶32768套，同比上漲51%?！　”娝苤?，深圳是存量市場，在過去很長一段時間，二手住宅成交占據主導位置，自2014年至2020年，二手住宅成交量均高于一手住宅，除了2014年，周期內二手住宅成交量基本是一手住宅的2倍?！　∵@種情況逆轉于2021年，一手住宅持續兩年占據深圳樓市主導地位。但隨著多項調控政策的出臺，有利于存量市場的成交，2023年二手住宅成交占比為51%，比2022年增加12個百分點，重回主導地位。　　回顧2023全年成交情況，3月份樓市成交量出現一波“小陽春”，一二手成交達到了全年的峰值。　　“2023年的二手房市場非常的突出，中介行業最難的日子已經過去了。2023年重點30城二手房成交同比上升了33%，漲幅超過50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州?！笨硕鸺瘓F董事長丁祖昱表示，購房者選擇二手房的原因很簡單，首先是交付問題一直在困擾新房市場，所以很多購房者，尤其是剛需購房者選擇購買二手房；第二，二手房相對單價和總價都比一手房略微便宜一些；第三，二手房市場上次新房的掛牌量增加，今天很多的二手房不是“舊房”，實際上還是新房。　　新房供應為近10年高峰 網簽量僅35%左右，前海表現最好　　看回2023年的深圳樓市，新房供應量是近10年高峰，比2015年、2020年還高?！　≡陬A售商品住宅供應上，無論是預售樓盤數量，還是預售房源數量，寶安是當之無愧的2023年深圳“雙冠王”，全年入市24盤次，唯一預售商品新房突破1萬套的區域。　　龍崗以微弱優勢排在第二，光明、龍華緊隨其后。但與龐大供應量不匹配的是，網簽量僅35%左右。　　而據樂居監控統計，2023年開盤的預售項目中，整體網簽量較好的區域是前海、福田以及寶安。　　前海有5個新盤拿證入市。其中，萬科瑧灣悅二期及云海灣花園網簽量超過九成，2023年內第四個“日光盤”前海時代尊府剛開盤不久，網簽還在持續。前海熱銷充分佐證了，核心區域房產依然有號召力?！　「Ｌ镫m然新盤不多，但是整體網簽率超過六成，歸功于2023上半年入市的中洲濱海華府二期、海德園A區的逆市熱銷；節前官宣股權重組的金地環灣城，2023年內兩次拿證開盤，網簽量也快過半了?！　∧仙?個項目入市，備案均價11.4萬/㎡-8.2萬/㎡之間，因價格高、區位優劣不一等因素，這8個項目整體網簽量不到三成。　　頂著“最卷”名頭的龍華，供應房源量與光明、龍崗差不多，靠著深圳北站超核潤府、深高北學區眾福紅山印逆襲，網簽量超過其他兩區。一定程度來說，優惠價格戰對去化還是奏效的。　　展望　　170+新盤潛在入市，二手掛牌升至4.6萬套　　1月市場走勢較為關鍵　　截至1月1日，深圳新建商品住宅可售量還有約5.2萬套，按照去年12月月度2554套成交計算，去化周期達20.2個月，去化壓力依然不小?！　钲谥性禺a統計，2024年潛在入市的住宅、公寓新樓盤合計170+個，其中44個已開放樣板房，7個為現房/準現房。　　現房集中于寶安、南山，包括寶安的都市茗薈花園二期、泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、榕江云璽錦庭，以及南山大學城漢園茗院的準現房?！　》謪^域來看，潛在入市樓盤最多的依然是龍崗共31個，寶安、南山、龍華皆有超過20個盤量，光明和福田分別有18個、10個?！　∵^去的一年二手房市場的供應依然在緩慢攀升，去庫存壓力仍在。深圳中原研究中心數據顯示，2023年內深圳二手掛盤量持續創新高，截至2023年12月底，掛牌量超4.6萬套，自年初開始掛盤量增長超81%?！　?023全年的放盤變化來看，深房中協指出，盡管進入二季度和三季度后，市場再次“遇冷”，但業主的持續出售放盤意愿卻不減，其中不排除有部分業主急于“出貨”的心態，但也有置換群體遇到市場消化變慢，累計積壓放盤量持續升高的情況，而隨著年末“翹尾”行情的出現，持續高漲的放量有所下滑，市場在此期間集中消化掉了不少“筍盤”?！　V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，熱點城市二手房交易年底翹尾回升，背后的驅動因素就是“以價換量”。當價格跌到一定程度，單價和總價都可控、居住氛圍好的二手房，是購房者的選擇。從區域上來看，中心區交易量最大?！　∫灿袠I內人士認為，2023年末二手成交出現了翹尾行情，一定程度上意味著深圳的成交量已經觸底，隨著政策調控效果的顯現，2024年樓市或迎來喜勢?！　≈兄秆芯吭赫J為，由于今年春節假期在2月份，因此作為完整銷售月份的1月市場走勢較為關鍵，1月銷售需要保持一定規模才能為全年市場企穩奠定基礎。而元旦假期雖然客戶看房積極性明顯提升，但從成交數據看依舊低迷，隨著政策效應的減弱，市場活躍度仍顯不足。不過展望2024全年，市場企穩的關鍵是居民預期的轉變及政策的支持力度，2024年房地產供需兩端政策有望繼續發力，政策端將延續寬松基調，預計隨著利好政策的持續加持，市場信心將逐步修復可期。　　　　采寫：南都·灣財社記者 孫陽 綜合深圳樂居