意外！外資巨頭開始唱多房地產

這是我們最新推出的欄目《地產頭條》，網羅每周房地產行業的大事要聞。這周，房地產行業有哪些動態？明源君幫大家匯總起來了，下面一起來看看吧。 外資巨頭分析師罕見唱多 期待房價和新開工率在2025年6月前 恢復穩定近日，曾在2021年初就給出恒大賣出評級的瑞銀大中華區房地產研究主管分析師John Lam在接受采訪時表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我們第一次對中國房地產行業變得更加樂觀?！彼A計，國內住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，中國大型地產開發商們的股票可能會出現反彈。今年1月，他已經將龍湖集團控股等幾家房地產公司的評級上調為買入。雖然John Lam預計，中國今年的房地產行業銷量和價格不會上漲，但降幅會有所緩解。他認為，按面積計算，今年國內住宅銷售可能會下降7%，低于2022年創紀錄的27%跌幅。新屋開工率可能下降7%，較2022年39%的降幅收窄。同時，一線和二線城市的房價可能下滑10%。Lam還預測：“一旦房價穩定下來，我們認為被壓抑的需求將會回歸，因為過去三年的房地產價格下跌周期導致人們推遲購買?！盝ohn Lam還提到，由于許多房地產企業已停止購買土地和建造房屋，從而減少了供應過剩。在樓市低迷期間，中國開發商的新屋開工量下降了58%，遠高于同期按面積計房地產銷售37%的降幅。Lam認為，這種“去庫存”可能會使國內住房的庫存水平明顯下滑。John Lam認為，中國大陸的房地產市場比日本和中國香港更健康，其危機程度也不及后二者嚴重。其原因是中國城市化率和家庭杠桿率較低，并且實施了嚴格的外匯管制，這些因素結合在一起，使中國能夠比日本更好地管理房地產泡沫。Lam認為：“我們應該期待房地產價格和新開工率在2025年6月前恢復穩定。目前，最大的爭論是購房者需求如何恢復的宏觀問題?！? 深圳公布第一批“以舊換新”名單為提升住房交易便利度，減輕居民購房負擔，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會日前聯合發起商品住房“以舊換新”的“換馨家”活動，并公布了第一批21家中介機構和13個房地產項目名單。“換馨家”活動鼓勵房地產開發企業和中介機構與計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的購房居民簽署涉及“解約保護期”的協議，以降低居民換房風險。房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”，建議不少于90天。在協議約定的期限內，如果舊房成功售出，開發企業和換房人將按約定繼續完成新房交易手續。若舊房未能在約定期限內售出，開發企業和換房人則按約定解除協議并無條件退款，換房人無需承擔任何違約責任。此外，該活動還倡導房地產開發企業和中介機構為換房人購買新房提供購房價款、傭金等專屬優惠方案。對換房成功的居民，中介機構還將在新房交付前提供租房傭金優惠等服務。中指研究院監測數據顯示，目前已有超30城表態支持“以舊換新”，方式則主要包括兩種： 一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，二是開發商或國資平臺收購舊房、售房款用于購買指定新房項目。 上海預計啟動不少于15個“城中村”改造項目 各地改造工程加速實施4月23日，上海市住房和城鄉建設管理委員會副主任、上海市房屋管理局局長王楨在2024上海民生訪談節目中，透露了今年城中村改造目標。王楨表示，當前上海的“城中村”改造已進入關鍵階段，今年的重點是要提速、擴容、增效，今年預計啟動不少于15個“城中村”改造項目。作為2024年的重點工作方向，多地在其政府工作報告中均對“三大工程”進行了分解安排，部分城市對2024年城中村改造的具體工作量定下明確計劃。如深圳將加快實施60個城中村分類改造項目；杭州計劃2024年實施城中村改造項目59個等。部分城市在公布城中村改造項目目標的同時，也公布了安置房建設目標，如福州計劃實施城中村改造項目12個，動建安置房1萬套；青島新啟動20個城中村改造，建成安置房3.1萬套。目前從各地公布目標來看，城中村改造具備一定規模，且各地根據地方情況分別指定相應方案，整體工作基調相對積極。 ▲35個城區常住人口超300萬大型城市2024年城中村改造目標 資料來源：各地政府工作報告，中指研究院綜合整理 山西出臺房地產專項行動方案 允許尾盤打折、先租后售等方式促銷近日，山西省住建廳等9部門聯合印發《2024年山西省房地產穩市場防風險促轉型專項行動方案》。根據行動方案，山西省將加強動態調整，優化供給結構，不僅要加強住宅供地動態調整，還要合理調整非住宅項目用地，并支持已批未建項目指標調整，對非居住存量房屋，在符合條件的前提下允許改建為保障性租賃住房。方案明確表示，要擴大有效需求，促進房產銷售。山西省各市要結合經濟發展、招商引資、產業結構等具體需求，優化調整落戶以及購房優惠政策，加大對新市民的吸引力度，同時允許房地產開發企業對在建樓盤實施尾盤打折、先租后售等方式進行促銷，支持將庫存商品房回購用作保租房，引導購房“以舊換新”并加大公積金支持力度。在完善基礎制度，探索發展新模式方面，提出建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，并支持發展改善性住房、完善配套設施建設，有力有序推行商品房現房銷售，促進金融與房地產良性循環推動房企轉型多元化發展。方案要求，各市、山西轉型綜改示范區錨定目標，強化“一樓一策一專班”工作機制，用好專項借款工具，推動保交樓金融政策落地落實，形成更多實物工作量，完成年度保交樓任務。 一季度城鎮土地使用稅收入619億 房產稅收入1051億近日，財政部公布了2024年第一季度的財政收支情況。在這一季度中，城鎮土地使用稅收入達到了619億元，同比增長了12.3%。在土地和房地產相關的稅收方面，除了城鎮土地使用稅外，契稅的收入為1511億元，同比下降了6.4%；房產稅的收入為1051億元，同比增長了21%；土地增值稅的收入為1815億元，同比增長了0.7%；耕地占用稅的收入為499億元，同比增長了21.5%。 LPR連續兩個月“按兵不動”，啥信號？4月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期為3.45%，5年期以上為3.95%?？硕鹬赋?，4月LPR“按兵不動”符合預期。首先，LPR利率是在中期借款便利（MLF）利率基礎上加點而來，4月15日，央行公布了新一期MLF操作利率為2.50%，與上月保持一致，這也使得市場對于LPR調降的預期降低。其次，從過往LPR調整節奏來看，今年2月，5年期LPR從4.2%降至3.95%，超預期調降25BP已是LPR設立以來最大幅度下調，短期來看調整空間不大。歷史數據來看，2019年8月以來，5年期及以上LPR共經歷過8次調整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年來共計下降了90BP。還有一個重要信息。一季度新發放個人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個百分點，首次低于企業貸款利率。這意味著，金融政策對房地產市場的支持力度有所加強，尤其是在2月5年期LPR報價單獨下調25BP之后直接影響到個人住房貸款利率下調，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點。中國央行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新表示，今年以來，前期做的一系列貨幣政策正在逐步發揮作用。未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經濟恢復和目標實現情況，用好儲備政策。5年期及以上LPR變動，直接影響到房貸利率變化。但有一點值得注意的是，去年1月，央行、銀保監會發布通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。這意味著，“取消首套房貸利率下限”的城市將不受LPR變動影響。也就是說，即便5年期LPR不作調整，房貸利率也有進一步下調的空間。根據央行數據，截至2023年9月底，119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點；24個城市取消了下限。進入2024年，取消下限的城市數量明顯增長。據不完全統計，4月以來已有接近20城宣布取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。比如4月19日，就有常州、泰州、淮安、南通、蕪湖5個城市加入，官宣階段性取消首套房貸款利率下限。內容來源：財新社、新華社、半島全媒體、中指研究院、山西晚報、丁祖昱評樓市等，特此感謝！ 點擊下圖，了解詳情