融創去年虧損收窄至79.7億元，孫宏斌稱“堅定長期信心”

完成境內外債務重組后，融創中國交出了2023年度財務業績。3月28日，融創中國在港交所公告稱，2023年集團全年營收1542.3億元，同比增長59.4%；公司擁有人應占虧損約為79.7億元，同比減少約71.2%。期末有息負債2778.3億元，比2022年減少205.9億元，現金余額約為246.2億元。這是融創上市以來第三次出現歸母凈虧損，2021年、2022年該集團虧損額分別為382.65億元、276.69億元，三年時間虧損規模約739.04億元；與其他房企類似，虧損背后無外乎大額資產減值，數據顯示，融創三年累計計提物業減值總額超850億元。而去年虧損明顯收窄，則與其完成債務重組有關。去年，融創確認的其他收入及收益約為385.3億元，其中便包括境外債重組收益約315.1億元，促成了財報虧損數據收窄。對公司未來發展，融創中國董事會主席孫宏斌表示，將堅定長期信心，保持足夠耐心和定力，做長時間安排和準備，繼續穩步推進保交樓、化解債務風險和資產盤活等各項工作，積極應對及有序解決問題，推進公司回到健康發展的軌道上。利潤指標何以改善？在房企密集凈虧的情況下，融創同樣交出了一份虧損財報。但較上兩年度數百億的虧損規模相比，去年該集團虧損收窄至79.7億元，這是如何發生的？從收入端看，去年融創全年營收1542.3億元，同比增長59.4%。其中，物業銷售收入約1404億元，同比增加91.1%；文旅城建設及運營收入約59.1億元，同比增加3.8%；物業管理收入約66億元，同比增加4.3%；其他業務收入12.5億元，同比增加0.8%。與此相對應，2023年融創的銷售成本約1567.3億元，同比增加約60.6%，主要由于物業交付面積增加所致。期末，融創的毛虧損約為25.0億元，毛利率約為-1.6%。在此之上，融創去年還收縮了經營費用，其中銷售及市場推廣成本同比減少約15.9%至48.7億元；行政開支由2022年的69.8億元減少至2023年的約54.9億元。但對其利潤表影響更大的兩個指標，一個是其他收入及收益，一個是其他開支及虧損。2023年度，融創確認的其他收入及收益達到了385.3億元，主要包括境外債重組收益約315.1億元，出售附屬公司、合營公司及聯營公司收益約22.2億元，向合營及聯營公司等收取的資金占用費收入約15.2億元及衍生金融工具公允價值變動收益約13.0億元，較2022年增加約327.4億元，主要來自境外債務的重組收益。同期確認的其他開支及虧損約為250.7億元，主要包括對長期資產計提減值撥備約123.8億元，投資物業公允價值變動凈損失約39.5億元，出售附屬公司、合營公司及聯營公司虧損約32.8億元，計提訴訟撥備約23.1億元，按公允價值計量且變動計入當期損益的金融資產公允價值變動凈損失約14.3億元及各類資產出售虧損約9.3億元，較2022年增加約133.1億元，主要由于計提長期資產減值撥備及投資物業公允價值變動凈損失導致。受此影響，融創去年的公司擁有人應占虧損，由2022年的約276.7億元減少至79.7億元。期末，融創負債指標也有所下降，借貸總額約2778.3億元，較上年末減少約205.9億元。不過，對融創這份財報，核數師香港立信德豪會計師事務所表示，基于有關持續經營的多項不確定因素及可能產生的影響，不對綜合財務報表作出任何意見。而有關融創持續經營的不明朗因素包括，截至2023年末，融創流動和非流動借貸分別約為1,812.0億元和966.3億元，現金余額約為246.2億元；截至報告日期，到期未償付借貸本金約為1,167.1億元，并導致借貸本金約435.5億元可能被要求提前還款。宏觀層面，“自去年至今，中國內地房地產市場調整的時間及深度均超之前預期，整體銷售持續低迷，融資端也尚未改善。”核數師表示，該集團銷售企穩回暖及獲得銀行及貴集團貸款人提供的持續支持存在不確定性，可能對其持續經營的能力產生疑慮。能否等到“柳暗花明”？在主席報告中，孫宏斌對融創業績和行業走勢進行了闡述。“2023年以來，房地產市場持續下行，政府持續調整優化房地產調控政策并密集推出支持性政策，穩定市場預期，致力于推動房地產市場穩定健康發展，構建房地產發展新模式?！彼Q。此番行業環境下，融創主要做了三件事：債務重組、盤活資產、保交樓。主席報告表示，2023年，融創對2022年完成整體展期的境內公司債，按約定完成兩次兌付；與此同時，正式完成境外公開市場債務重組，減輕公司未來兩年的償債壓力，超45億美元降杠桿方案也優化了公司的資本結構，增厚了凈資產。項目貸款上，目前融創大部分項目層面貸款保持正常存續，對于部分由于市場下滑造成需要展期的融資，持續與金融機構溝通推動化解方案，同時推動存量融資成本的下降。完成債務重組之余，去年融創繼續和資產管理公司合作，為項目引入資金支持、盤活資產，2023年落地了上海董家渡、上海亞龍、武漢桃花源等項目，目前仍有若干項目在推進中。與此同時，將保交樓作為運營的首要目標，申請保交樓專項借款、配套融資等資源。財報顯示，2023年，融創在101個城市完成約31萬戶房屋交付任務，2024年融創將繼續承接保交樓支持政策，爭取完成超過20萬戶交付目標。在業內看來，未來十年，中國房地產市場開發規模每年仍將保持在10億平方米左右，發展仍有支撐，但需求結構已經發生變化，房企需要盡快適應市場新變化，推進供給側改革。“對已出險房企來說，債務展期、重組以及保交樓是兩大棘手任務，填補資金缺口直接關系到企業存續，積極營銷去庫存，加強現金回籠仍迫在眉睫。在自救的同時，也要加快尋求政府或金融機構支持紓困落地，內外力結合推動企業恢復?！笨硕鸱Q。融創表示，由于房地產市場持續下行，調整深度和時間都超出預期，2024年將繼續就債務問題和潛在債務壓力和債權人溝通；深化與核心金融機構的總對總溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進行債務風險化解及資產盤活；密切跟進行業新的融資支持政策。“2024年預計中央將采取更加積極的貨幣政策和財政政策穩定宏觀經濟發展，同時出臺支持房地產行業健康發展的政策，雖然短期內行業仍面臨較大壓力和挑戰，但相信在政策支持下，房地產市場長期供求將回歸均衡、市場將逐步恢復穩定?！睂O宏斌表示。融創能否等到柳暗花明的一天，有賴行業環境變化、更看自身的資產質量和經營水準。截至2023年底，融創連同其合聯營公司的總土地儲備約1.54億平方米，總土地儲備貨值約1.7萬億元，其中未售土地儲備貨值約1.23萬億元。經歷連續三年計提各項減值后，融創目前有837.9億元凈資產、歸母凈資產約624.3億元。